Vilka regler gäller när du vill bygga ett fritidshus? Får du bygga nära vattnet? Och vad avgör hur stort huset får vara?
Frågorna är många och svaren varierar beroende på var tomten ligger och hur den är planlagd. Här reder vi ut de viktigaste reglerna för dig som planerar ett fritidshus.
Detaljplanerat område
Först behöver du ta reda på om din fastighet ligger inom detaljplanerat område.
Om det finns en detaljplan är det den som anger vad som får byggas – till exempel maximal byggyta, antal byggnader och höjdbegränsningar.
En detaljplan kan till exempel ange:
- Tillåten byggyta, exempelvis 120 kvm, 70+30 kvm eller 20 % av tomtytan
- Antal byggnader på tomten
- Byggnadshöjd (mätt från medelmarknivå till takfot)
- Takform, vinkel och material
- Fasadmaterial, färgsättning eller särskilda utformningskrav
Planen innehåller också en plankarta – den visar exakt var byggnader får placeras. Mark som är prickmarkerad innebär att bygglov inte beviljas där. Men friggebodar och Attefallshus får byggas även på prickmark, eftersom dessa regler står över detaljplanen.
I vissa fall är detaljplanen ålderdomlig eller otydlig. Då krävs dialog mellan arkitekt och handläggare för att hitta en lösning som uppfyller både regelverket och kundens önskemål.
Strandskydd – bygga fritidshus nära vattnet
Om din tomt ligger nära sjö eller hav gäller normalt strandskydd, vilket begränsar byggnation inom 100 meter från strandlinjen. Men om fastigheten ligger inom detaljplanerat område, ersätts strandskyddet av detaljplanens bestämmelser.
På många sjötomter är området närmast vattnet markerat som prickmark, vilket betyder att bygglov inte kan ges där. Däremot gäller Attefalls- och friggebodsreglerna även på prickmark – vilket gör att det i vissa fall är möjligt att placera en mindre byggnad nära stranden, förutsatt att övriga villkor uppfylls.
Utökad eller minskad bygglovsplikt
Kommunen kan besluta om så kallad utökad eller minskad bygglovsplikt:
- Minskad bygglovsplikt betyder att vissa åtgärder får utföras utan bygglov.
- Utökad bygglovsplikt innebär motsatsen – att bygglov krävs även för åtgärder som annars är undantagna, till exempel Attefallshus.
Det framgår i så fall av detaljplanen eller områdesbestämmelserna.
Att bygga utanför detaljplanerat område
Om din fastighet inte omfattas av detaljplan, görs bedömningen individuellt av kommunen. Det kan ge större frihet, men innebär också att du inte med säkerhet vet vad som kommer att godkännas förrän bygglov prövats.
Vanligtvis tillåts en huvudbyggnad per fastighet, kompletterad med en eller flera komplementbyggnader. Dessa ska placeras i anslutning till huvudbyggnaden – vilket betyder i samma bebyggda del av tomten.
Som riktmärke gäller att komplementbyggnaden bör vara mindre än huvudbyggnaden, ofta omkring hälften så stor. Ett exempel är om huvudbyggnaden är 80 kvm kan ett komplementhus på cirka 40 kvm vara rimligt.
Huvudbyggnaden får inredas som bostad med kök och badrum. Komplementhus får vanligtvis inte inredas som fullvärdiga bostäder, men badrum och enklare pentryn brukar tillåtas.
Vad är ett förhandsbesked?
En del tomtägare väljer att söka förhandsbesked för att, med enkla ritningar, ta reda på om det som önskar överhuvudtaget är möjligt. Efter ett positivt förhandsbesked för en viss storlek av hus på en viss plats kan man sedan söka bygglov inom två år.
Då ett förhandsbesked ofta tar lika lång tid som ett bygglov och ändå kräver en bygglovsansökan därefter, går vi generellt in och prövar bygglov direkt. Vår arkitekt för sedan en dialog med handläggaren, lyssnar och gör eventuella modifieringar för att finna den bästa lösningen för vår kund.
Hjälp med bygglov och planprocess
Att förstå detaljplaner, strandskydd och bygglovsregler kräver erfarenhet. Våra arkitekter och projektledare arbetar dagligen med bygglovsärenden över hela landet.
Vi tar fram ritningar, hanterar ansökningar och för dialogen med kommunen – så att du får bästa möjliga förutsättningar att bygga ditt fritidshus, där du vill ha det.
