Vilka regler gäller för vårt fritidshus? Vad får vi bygga på vår tomt? Vilken byggrätt har vi? Vad säger reglerna om att bygga fritidshus nära stranden?
Detta är bland de vanligaste frågorna vi får från våra kunder. Ibland är svaret på frågorna enkla och tydliga. Ibland måste vi lägga ned en del arbete för att förstå fullt ut vilka regler som gäller för ditt fritidshus.
Detaljplanerat område
Det första vi måste förstå är om din fastighet ligger i detaljplanerat område eller inte. Om det finns en detaljplan sätter den ramarna för vad du får bygga på tomten. Vissa detaljplaner anger bara hur stort man får bygga, t ex 120 kvm, 70+30 kvm eller 20 % av tomtytan. Det kan också finnas regler om antal byggnader, t ex att det endast får finnas ett bostadshus på tomten eller att det får finnas två uthus.
Många detaljplaner har regler hur högt man får bygga. Med höjd menas oftast byggnadshöjd som är höjden mellan medelmarknivå och takfoten, dvs där väggen och taket möts. Ibland finns regler för typ av tak (som t ex sadeltak), om minsta eller högsta takvinkel, antal våningar eller inredd vind. En del detaljplaner går längre och anger hur vissa detaljer i byggnaden ska utformas. Det kan handla om t ex fasadmaterial, takbeklädnad och kulörer. I vissa fall finns formuleringar om att nya hus ska passa med befintlig bebyggelse eller kulturmiljön.
En detaljplan rymmer också en plankarta. Den visar det område på tomten där du får placera bygglovspliktiga hus. Ibland finns ytor markerade med kryss där man endast får sätta vissa typer av byggnader, t ex uthus. Ofta, speciellt mot allmänna vägar, grannar och vatten, finns prickmarkerade ytor. Där kan man inte få bygglov. Kryss- och prickmarkerad mark är dock inget hinder mot att placera byggnader som tillåts strida mot detaljplan – Attefallshus och friggebodar (läs mer om Attefallsregler).
I den bästa av världar är detaljplanen entydig så att det går att utforma ett hus enligt den. Dock är en del detaljplaner ålderdomliga, har ett kryptiskt språk som ger utrymme för kommunen att tolka den på olika sätt. Här blir kommunikationen mellan vår arkitekt och handläggaren särskilt viktig så att vi kan argumentera för ett hus som ligger så nära dina önskemål som möjligt.
Strandskydd – vad säger reglerna om att bygga fritidshus nära stranden inom planlagt område?
Att en sjönära fastighet ligger i detaljplanerat område innebär att strandskyddet är ersatt av detaljplanens regler. Det är plankartan som reglerar var på tomten du får bygga. På många sjönära tomter är området närmast stranden markerat med prickar på plankartan, så kallad prickmark. Det betyder att man inte kan söka bygglov där.
Attefallsreglerna har dock förtur framför detaljplanens regler. Det gör att sådana begränsningar inte gäller Attefallshus (och inte heller friggebodar). På en sjötomt kan det med andra ord vara möjligt att bygga ett Attefallshus och en friggebod på prickmark precis vid vattnet. Detta förutsätter dock att de andra villkoren om Attefallshus är uppfyllda, t ex maximalt avstånd till huvudbyggnaden.
Vad betyder utökad eller minskad bygglovsplikt?
För att komplicera det hela, kommunen kan också besluta om minskad eller utökad bygglovsplikt. Det framgår i så fall av detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Minskad bygglovsplikt innebär att det inte behövs bygglov för åtgärder som kräver det i vanliga fall. Utökad bygglovsplikt innebär att det behövs bygglov för åtgärder som inte kräver det i vanliga fall. Det kan t ex gälla bygge av Attefallshus.
Att bygga utanför planlagt område
Om det inte finns någon detaljplan för din fastighet är förutsättningarna annorlunda. Många fastigheter på landet är inte planlagda och det betyder att varje bygglovsansökan bedöms individuellt. Det är både bra och dåligt. Bra för att du i teorin kan få bygga det du önskar. Dåligt för att du inte säkert kan veta hur kommunen kommer att bedöma dina planer förrän din ansökan har prövats.
Regler för komplementhus
Utanför planlagt område tillåts en huvudbyggnad per fastighet. Vid sidan av denna tillåts ofta en eller flera komplementbyggnader som ska placeras i anslutning till huvudbyggnaden. Begreppet ”anslutning till” har en bred tolkning men handlar normalt om att de ska placeras i samma bebyggda del av tomten och inte i andra änden.
En vanlig praxis för komplementbyggnader är att de ska vara tydligt underordnade huvudbyggnaden i storlek. En enkel tumregel kan vara att den största komplementbyggnaden tillåts vara upp till hälften så stor som huvudbyggnaden. Har du exempelvis en huvudbyggnad på 80 kvm har du goda förutsättningar att få bygga ett komplementhus på 40 kvm.
Huvudbyggnaden får inredas som ett bostadshus med badrum och kök. Komplementhus däremot, får vanligen inte inredas som bostadshus. Det betyder att badrum godkänns men inte kök. Däremot kan mindre pentryn med exempelvis kyl och häll godkännas även i komplementhus.
Vad är ett förhandsbesked?
En del tomtägare väljer att söka förhandsbesked för att, med enkla ritningar, ta reda på om det som önskar överhuvudtaget är möjligt. Efter ett positivt förhandsbesked för en viss storlek av hus på en viss plats kan man sedan söka bygglov inom två år.
Då ett förhandsbesked ofta tar lika lång tid som ett bygglov och ändå kräver en bygglovsansökan därefter, går vi generellt in och prövar bygglov direkt. Vår arkitekt för sedan en dialog med handläggaren, lyssnar och gör eventuella modifieringar för att finna den bästa lösningen för vår kund.
Hjälp med bygglovsprocessen
Vi hjälper våra kunder genom hela processen – från första idéer till inflyttning. Våra projektledare och arkitekter har omfattande erfarenhet av bygglovs- och strandskyddsärenden över hela landet.
Vi undersöker regelverket för din fastighet och praxis i ditt område och ger dig sakkunniga rekommendationer om ditt projekt. Därefter tar vi ansvar för dina ansökningar och kontakterna med kommunen för att dig bästa förutsättningar för att få bygga det du önskar.
